Quelle est la règle de déduction du crédit habitat ?
Selon l'article 28-II du Code général des impôts, le salarié peut déduire de son revenu imposable :
- les intérêts des prêts obtenus pour l'acquisition ou la construction de son habitation principale ;
- pour un financement participatif (Mourabaha, Ijara Mountahia Bittamlik), la marge ou rémunération convenue d'avance, qui joue le même rôle que les intérêts ;
- pour un logement social, le remboursement du principal et des intérêts.
La déduction est limitée à 10 % du revenu global imposable, soit pour un salarié 10 % de son salaire net imposable. Le prêt doit être accordé par une banque ou un organisme agréé, et le logement doit rester votre résidence principale. Pour une construction, les intérêts sont déductibles à partir du permis de construire, avec un délai de 7 ans pour achever et occuper le logement.
Comment la déduction apparaît sur la paie
Lorsque l'employeur prélève les échéances sur le salaire et les reverse à la banque, il applique directement la déduction sur le bulletin : l'IR retenu chaque mois baisse. Sinon, la déduction se fait par la déclaration annuelle du revenu global, avec l'attestation de la banque. Dans les deux cas, le gain d'impôt est le même sur l'année.
Comment est calculé le gain mensuel ?
Le gain n'est pas « intérêts × taux d'IR » : la déduction fait parfois changer de tranche, et elle est plafonnée. Le simulateur calcule exactement :
Comme chaque mensualité contient de moins en moins d'intérêts, le gain baisse au fil des années. Le tableau année par année montre l'évolution et signale les années où le plafond de 10 % limite la déduction.
Exemple : crédit de 500 000 DH sur 20 ans à 4,5 %
Salarié avec un salaire brut de 20 000 DH par mois (salaire net imposable de 16 362,53 DH), sans CIMR ni personne à charge :
| Mensualité | 3 163,25 DH |
| Intérêts du mois, 1re année | ≈ 1 848 DH |
| Plafond : 10 % × 16 362,53 | 1 636,25 DH |
| Déduction retenue (plafonnée) | 1 636,25 DH |
| Gain d'IR, 1re année | 597,20 DH / mois |
| Gain d'IR, 10e année (intérêts ≈ 1 193 DH) | 441,38 DH / mois |
| Gain total sur 20 ans | ≈ 93 234 DH |
Sur 259 179 DH d'intérêts payés, environ 93 000 DH reviennent en baisse d'impôt : le coût réel du crédit est nettement inférieur à son coût affiché. Avec un salaire de 10 000 DH brut, le plafond n'est que de 700,52 DH par mois et le gain tombe à 173,96 DH : plus le salaire est élevé, plus la déduction rapporte.
Combien gagne la banque sur votre crédit ?
Le gain brut de la banque correspond au total des intérêts (ou de la marge, pour une Mourabaha) que vous payez sur toute la durée du crédit. Il dépend surtout du taux annuel et de la durée. Pour 500 000 DH sur 20 ans :
| Taux annuel | Mensualité | Gain de la banque | En % du montant |
|---|---|---|---|
| 3,00 % | 2 773 DH | 165 517 DH | 33 % |
| 4,00 % | 3 030 DH | 227 176 DH | 45 % |
| 4,50 % | 3 163 DH | 259 179 DH | 52 % |
| 5,00 % | 3 300 DH | 291 947 DH | 58 % |
| 6,00 % | 3 582 DH | 359 717 DH | 72 % |
Négocier un demi-point de taux, de 4,5 % à 4 %, fait économiser environ 32 000 DH sur la durée, soit 133 DH par mois. Le simulateur affiche ce tableau pour votre propre crédit, avec en regard votre gain d'IR et le coût net du crédit pour vous (intérêts payés moins économie d'impôt). Pour un salaire de 20 000 DH brut, la déduction ramène le coût de 259 179 DH à environ 165 946 DH à 4,5 %.
Ce gain est brut : il ne tient pas compte du coût de refinancement de la banque ni de l'assurance emprunteur, qui s'ajoute à votre mensualité.
Crédit à deux : comment partager la déduction ?
Quand le crédit est souscrit avec le conjoint, chacun déduit la part des intérêts qu'il supporte réellement, dans la limite de 10 % de son propre revenu. Indiquez votre part (par exemple 50 %) dans le champ « Part supportée par vous ». Répartir la déduction entre deux salaires permet souvent d'éviter le plafond et d'augmenter le gain total du foyer.
Utiliser le résultat dans votre bulletin
Le bouton « Appliquer au bulletin de paie » reporte la déduction moyenne de l'année en cours dans le calculateur de salaire net : vous voyez immédiatement votre nouveau net à payer et votre nouvel IR. Pour combiner avec une épargne retraite, gardez en tête que chaque déduction réduit votre taux marginal, et donc le gain de l'autre.
Questions fréquentes
Les intérêts d'un crédit immobilier sont-ils déductibles au Maroc ?
Oui, pour l'acquisition ou la construction de votre résidence principale. Les intérêts (ou la marge d'une Mourabaha / Ijara) sont déductibles du revenu imposable dans la limite de 10 % du revenu global imposable.
Combien rapporte la déduction des intérêts chaque mois ?
Cela dépend de vos intérêts et de votre tranche d'IR. Pour un salaire de 20 000 DH brut et un crédit de 500 000 DH sur 20 ans à 4,5 %, le gain est d'environ 597 DH par mois la première année, puis il baisse avec les intérêts.
La Mourabaha donne-t-elle droit à la même déduction ?
Oui. Pour la Mourabaha et l'Ijara Mountahia Bittamlik, c'est la marge ou la rémunération convenue d'avance qui est déductible, dans la même limite de 10 % du revenu global imposable.
Peut-on déduire le capital remboursé ?
Pour un logement classique, seuls les intérêts (ou la marge) sont déductibles. Pour un logement social, le remboursement du principal et des intérêts est déductible, toujours dans la limite de 10 % du revenu global imposable.
Pourquoi mon gain baisse-t-il chaque année ?
Les mensualités d'un crédit amortissable contiennent beaucoup d'intérêts au début et de plus en plus de capital ensuite. Comme seuls les intérêts sont déductibles, la déduction et le gain d'impôt diminuent au fil des années.
Combien la banque gagne-t-elle sur un crédit immobilier ?
Le gain brut de la banque est le total des intérêts payés sur la durée. Pour 500 000 DH sur 20 ans, il est d'environ 227 000 DH à 4 %, 259 000 DH à 4,5 % et 292 000 DH à 5 %. Chaque demi-point de taux représente environ 32 000 DH de plus ou de moins.
Une résidence secondaire ou un investissement locatif est-il concerné ?
Non. La déduction est réservée à l'habitation principale. Les intérêts d'un logement secondaire ou locatif ne réduisent pas l'IR sur salaire.